▼消費者諮詢案件簡要

消費者林先生到會諮詢聲稱，其與某房屋仲介公司簽訂委託銷售契約，約定由該公司以新台幣二仟萬元以上之價格仲介銷售其房屋，契約有效期間為期六個月。

原本以為在仲介公司專業推銷下，該房屋定能迅速銷售完畢取得價金以供周轉，未料過了四個月，來看房屋的客人寥寥無幾，甚至到第四個月時，幾乎毫無動靜。

屢次拜託仲介公司業務員大力幫忙積極銷售仍無進展，無奈之下，只好自己下海張貼廣告扮演起銷售員角色。在自己的積極努力下，果然不出一個月，就覓得買主簽妥買賣契約，於是便通知仲介公司終止銷售之委託。

沒想到該仲介公司卻表示，依照雙方所簽訂之委託銷售契約第ｘ條約定，賣方自行出售、經第三人介紹出售或另行委託他人仲介時，仍應給付約定銷售價格百分之四計算之服務報酬，所以林先生仍應給付八十萬元之服務費。

林先生聽到此語幾乎暈倒，本來委託仲介公司是希望借用其專業及充沛之服務資源、人手迅速交易，將房屋變現，負擔數十萬元理所當然。後來親自出馬乃係因對該公司之服務失望至極，無奈之下的選擇。但自己花費了勞力、時間、費用達成的交易，卻仍要給付仲介費用八十萬元，豈有此理？！可是契約上白紙黑字……怎麼辦？他真的要付這八十萬元嗎？


▼法律意見解析

一、 相關法律規定：

1.民法第五百六十八條第一項規定，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。也就是說，契約之成立須與居間人報告或媒介之努力有相當因果關係，居間人始得享有報酬請求權。

2.消費者保護法第十一條規定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。

3.消費者保護法第十二條第一項規定，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。　　


二、 本件案例分析：

1.本件案例中林先生自行簽訂之買賣契約，其契約之成立與仲介公司毫無關係，仲介公司對於該紙買賣契約既無任何媒介或報告上之努力，依民法第五百六十八條第一項之規定，並無報酬請求權。

2.雙方所簽訂之委託銷售契約中雖有前開所述「賣方自行出售……仍應給付約定銷售價格百分之四計算之服務報酬」之條款，但該條款顯然脫逸法律規範居間法律關係權利義務分配之典型，未符平等互惠原則，該條款依消保法第十二條第一項規定，違反誠信原則，對消費者顯失公平，應屬無效。

前開條款既屬無效，林先生當然不必負擔任何仲介服務費用。

3. 不過值得注意的是，類似案例在各法院間尚未形成共識，仍有法院採不同之見解，消費者最好還是在簽約前看清楚，若有如本例中類似之條款時，想清楚再簽。

目前我國不動產仲介契約之型態可分為三種：甲、專任銷售，即在委託期間內只能由仲介人代尋買主，無論是誰找到買主，仲介人均可請求酬金（本案即屬）。乙、專任委託銷售，即委託期間內除非賣主自己找到買主，否則即使他人仲介找到買主，仲介人仍得請求酬金。丙、一般委託銷售，即賣主只有在仲介人找到買主時才需給付酬金，因而賣主可與數仲介人簽訂一般委託銷售契約。消費者應想清楚您要的是那一種服務再簽訂該種契約，不要等到爭議發生了，再主張該契約中條款無效。否則在法院有明確的定見前，風險還是存在的。

作者為王中平律師(中國海峽兩岸消費者保護權益協會法律諮詢委員會主任委員╱台北市消費者保護權益協會法律諮詢委員會主任委員)